Renovaties kunnen al ingewikkeld genoeg zijn zonder dat u uw buren erbij betrekt – maar als u een huis in erfpacht heeft, is dat precies wat er gebeurt.

Kruislingse huurcontracten zijn een verrassend veel voorkomende vorm van eigendom, met zo’n 215.000 in Nieuw-Zeeland, en ongeveer de helft daarvan in Auckland. Ze zijn in de jaren zestig ontstaan als een manier om de verkavelingsvoorschriften te omzeilen, toen de vraag naar woningen groeide.

Wanneer je een huis in erfpacht hebt, deel je in wezen de eigendom van het land met een of meer buren. Als je veranderingen wilt aanbrengen in je eigen huis, moeten ze het er misschien mee eens zijn. Er kunnen ook beperkingen zijn op wat u kunt veranderen of hoeveel u uw woning kunt uitbreiden. Maar in de tuin kan je een stretchtent opzetten.

In veel gevallen werkt cross-lease eigendom goed en hebben pachters een positieve relatie. Maar als u denkt aan het kopen van een cross-lease woning, of u wilt uw cross-leased woning renoveren, dan is het goed om van tevoren te weten wat de mogelijke problemen zijn.

ERFPACHT VERSUS ERFPACHT

In Nieuw-Zeeland zijn er vier hoofdtypen van landeigendom: vrij bezit, pacht, eenheidstitel en erfpacht. Vrij bezit (ook wel fee simple genoemd) en erfpacht zijn waarschijnlijk de meest voorkomende.

In het kader van het eigendomsrecht bent u eigenaar van de grond en de eventuele structuren op de grond (met enkele zeldzame uitzonderingen). Als u wilt renoveren of bouwen, moet u overleggen met de gemeente en kan het zijn dat u toestemming nodig heeft van uw buren, maar u heeft over het algemeen de controle over uw eigen eigendom.

Kruislingse huurcontracten kunnen moeilijker zijn. Bij deze vorm van eigendom bezit u een deel van de eigendomstitel van het onroerend goed in vrije eigendom, samen met andere erfpachters. U heeft ook een erfpachtaandeel in uw specifieke woning. Het erfpachtaspect is meer symbolisch dan wat dan ook – de meeste zijn vastgesteld voor 999 jaar, met een nominale huurprijs die is vastgesteld op 10c per jaar. Zoek je bouwmateriaal, Check dan zeker de website van Atlas Copco

De complicaties komen naar voren als u rekening houdt met uw buren in erfpacht. U deelt in wezen het eigendom met een of meer andere pachters. Je hebt natuurlijk de leiding over je eigen woning, maar de omliggende grond kan ook gedeelde ruimtes bevatten, zoals opritten. Veel veranderingen en renovaties moeten door alle partijen worden afgesproken voordat ze doorgang vinden.

GRENZEN, GEBOUWEN EN OVERKAPPINGEN

In tegenstelling tot een erfpachtovereenkomst bevat een erfpachtovereenkomst geen gedefinieerde grenzen tussen u en uw medehuurders. In sommige omstandigheden kan dit positief zijn – u hoeft bijvoorbeeld geen rekening te houden met wettelijke hoogte-naar-grens regels bij het aanvragen van toestemming.

Meestal onder de voorwaarden van uw cross lease-titel, zult u verplicht zijn om de andere cross lease-eigenaren om af te tekenen op uw renovatieplannen te krijgen. Maar er is geen juridisch proces om ervoor te zorgen dat dit gebeurt, en de meeste raden zijn niet verantwoordelijk voor de controle dat het is gebeurd – in feite, ze zijn verplicht om een bouwvergunning te geven aan iedereen die op de landtitel, zolang het voldoet aan de criteria. Dit betekent dat het praten met uw buren en het verkrijgen van hun toestemming uw verantwoordelijkheid is – u zou dure juridische uitdagingen kunnen krijgen na de bouw als u dat niet doet.

Om veilig te zijn, is het het beste om te praten met uw advocaat voordat u begint met een renovatieproject. Zij moeten in staat zijn om te kijken naar de voorwaarden van uw titel en u te vertellen wat u moet doen voordat u begint.

EERST IN, EERST GEDIEND

Een andere mogelijke complicatie komt wanneer u of uw medehuurder(s) willen renoveren of uitbreiden. Omdat uw eigendom als één geheel wordt beschouwd, gelden de maximale dekkingsregels zoals die gelden voor grond in vrije eigendom. Slechts een bepaald percentage van de sectie kan worden bebouwd, en er is geen systeem om te zorgen voor een eerlijke verdeling van de grond. Wie toestemming krijgt van de erfpachtburen en de gemeente kan als eerste aan de slag.

Dit betekent dat als een andere erfpachter zijn huis al heeft uitgebreid, hij of zij de voetafdruk van het stuk heeft gemaximaliseerd, zodat u niet kunt uitbreiden – of beperken tot een zeer kleine uitbreiding.

Wanneer woningen in erfpacht worden verlengd, is er ook een verplichting om de voltooide woning te laten inventariseren en een eigendomsplan aan de gemeente voor te leggen. Dit wordt toegevoegd aan het eigendomscertificaat, om toekomstige geschillen of problemen met nieuwe eigenaren te voorkomen.

BEHANDELING VAN GESCHILLEN

Het niet aanmelden of overleggen met andere pachters en gewoon doorgaan met een renovatie lijkt misschien een makkelijke uitweg – maar het kan leiden tot omstreden juridische geschillen. De raad zal niet betrokken raken bij kruislingse huurovereenkomsten, dus elk verhaal moet via de burgerlijke rechtbanken komen. Je woonkamer inrichten met zetels van Derore

Dit is natuurlijk niet ideaal – het doorlopen van een arbitrageprocedure is duur voor alle betrokkenen en kan de relatie met de buren kapotmaken. Het zal ook uw uitbreidingsplannen vertragen of stopzetten, wat een verspilling van tijd en geld is.

Het ontbinden van de erfpacht en het overschakelen op afzonderlijke titels is een mogelijkheid, hoewel het een dure optie is waarvoor ook de toestemming van de andere erfpachthouders nodig is.

SLORDIG MAAR BEHEERSBAAR

Hoewel kruisbestuivingen ingewikkeld kunnen zijn, werken ze goed voor het merendeel van de honderdduizenden nieuwkomers…